Меню

Как расходуются средства управляющими компаниями

На что управляющая компания тратит наши деньги. Как узнать?

Платежи за квартиру становятся все больше. Поэтому естественно желание собственников квартир узнать, как расходует управляющая организация собранные средства. Как этом можно сделать?

Все собранные с жильцов деньги делятся на две категории: плата за коммунальные услуги; плата за содержание жилья. Плата за коммунальные услуги контролируется ресурсоснабжающими организациями, которые следят за перечислением средств очень внимательно. Поэтому собственникам квартир волноваться надо только за деньги, собранные на содержание жилья.

Собственники должны помнить главные правила:

1) состав работ и услуг, на которые организация тратит деньги, определен Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 . Это минимальный перечень, который управляющая организация обязана выполнять всегда. Не выполняет? Тогда жилищная инспекция отберет лицензию;

2) собственники на общем собрании могут установить дополнительные работы и услуги , кроме тех, что указаны в Постановлении. Все эти работы и услуги должны быть указаны в договоре управления. Поэтому проверьте договор (который заключается с каждым собственником), там указано, на что тратятся ваши деньги;

3) одно дело — договор, но другое — фактическое исполнение . Как проверить его? В этом случае надо знать, что управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности. Состав такой информации установлен Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 . В соответствии с этим документом организация должна предоставить собственникам информацию о составе выполненных работ и об их стоимости. Кроме того, организация обязана предоставить бухгалтерскую документацию. Согласитесь, это уже позволяет лучше понять, куда тратятся ваши деньги;

4) всю информацию знает председатель совета многоквартирного дома . В соответствии со ст. 161.1 ЖК председатель совета не просто контролирует выполнение работ по дому, но и подписывает акты выполненных работ, оказанных услуг. Потребуйте от председателя точных данных о потраченных средствах;

5) управляющая организация обязана размещать отчет о своей деятельности на официальном сайте Реформа ЖКХ. Зайдите на сайт, выберете свой дом и посмотрите отчет;

6) не уверены, что информация управляющей организации достоверна? Обращайтесь в жилищную инспекцию вашего региона. Она проведет проверку и сообщит о результатах вам.

Хотите лучше разбираться в ЖКХ, уметь защищать свои права? Подписывайтесь на мой блог, ставьте лайк этой статье чтобы видеть в своей ленте новостей больше похожих материалов! Теперь в блоге доступны и комментарии. Оставить свое мнение по теме статьи можете ниже ⬇⬇⬇

Источник



Как управляющие компании «отмывают » деньги жителей и как на это смотрит прокурор?

Часть 1. Скажем сразу, наше государство очень сильно заботится о правах граждан — жилищно-коммунальное законодательство в России одно из лучших в мире. В том числе и в сфере управления общим имуществом собственников в многоквартирных домах.

По сути Президент и депутаты Государственной Думы дали гражданам две возможности для содержания и ремонтов своих домов. Первая — это товарищество собственников жилья (ТСЖ), когда граждане самоорганизуются, выбирают из числа жильцов дома ответственного человека и сами осуществляют все работы по своему дому. Вторая — когда граждане нанимают для таких целей управляющую компанию (УК).

С самоорганизацией граждан у нас традиционные проблемы, поэтому управлением жилищным фондом в основном занимаются управляющие компании.

Что же это за тварь такая, управляющая компания, как она должна работать и что происходит в Балашове?

Если кратко, то управляющая компания должна отвечать в доме абсолютно за все: за все коммунальные услуги (она должна поставлять жильцам холодную и горячую воду, тепло и электрическую энергию), за содержание жилья (работа дворника и уборщицы, подготовка к отопсезону и т. д.) и за текущий ремонт дома (это весь ремонт кроме капитального). За это граждане платят управляющим компаниям деньги по трем статьям — за управление, за содержание и за текущий ремонт. Средняя цена такой платы в городе Балашов составляет 10,5 — 11,0 рублей за квадратный метр, оценочно рынок услуг управляющих компаний составляет 120 миллионов рублей в год.

На бумаге все понятно, но что происходит на самом деле в Балашове? Мы же все живем в городе и видим, что несмотря на то, что мы платим «оброк» управляющим компаниям в действительности никакой работы они не ведут. В лучшем случае пару раз в месяц приходит дворник и уборщица, устраняются какие-то аварии, но на этом всё ограничивается. При этом в отношении управляющих компаний нет фактов преследования ни со стороны государственной жилищной инспекции, ни со стороны «ока государева» — прокуратуры. Создается иллюзия, что все работает правильно, никаких нарушений нет и мы обязаны и далее платить «оброк». Но на самом деле все абсолютно не так.

Читайте также:  Овсянка как средство от прыщей

В Балашове создана и на протяжении нескольких лет функционирует система нецелевого использования управляющими компаниями собранных с граждан денежных средств, в простонародье называемая «распилом». Нецелевое использование денег управляющими компаниями особо не скрывается, весело и непринужденно данная система работает при полном попустительстве органов прокуратуры.

Для того, чтобы не быть голословным — обратимся к официально опубликованным документам, к отчетам управляющих компаний опубликованным на сайтах www.gosuslugi.ru и www.reformagkh.ru. Отчеты, размещенные на этих сайтах являются документами имеющими юридическую силу, то есть достоверными.

Для примера посмотрим как работает управляющая компания «Жилстрой», руководителем которой является Шатковский Юрий Вячеславович, кстати член Общественного совета при полиции города Балашов.

Ниже представлен отчет об управлении за 2018 год дома по адресу, город Балашов, ул. Ленина, 20.

Замечательная картина, на первый взгляд — управляющая компания «Жилстрой» за год заработала на этом доме аж 150 848 рублей. Однако если смотреть внимательнее, выясняется что компания не заработала эти деньги, а просто не провела текущий ремонт. С граждан было собрано 188 209 рублей, а потрачено всего 15 705 рублей.

Думаете это единичный случай? Нет.

За 2017 год в целом «Жилстрой» заработала на доме 87 593 рублей, не сделав текущего ремонта на 93 481 рублей.

Вы будете удивлены, но в 2016 году принцип был такой же. На доме управляющая компания заработала 125 702 рублей, не сделав текущих ремонтов на сумму 113 159 рублей.

Таким образом, за три года с 2016 по 2018 год управляющая компания «Жилстрой» заработала на доме по адресу ул. Ленина, дом 20 — 364 143 рубля. А не исполнила работ по текущему ремонту на сумму 379 144 рублей.

В этом и состоит схема «отмывки» — управляющие компании собирая деньги с граждан просто не исполняет ключевую услугу (текущий ремонт), а расходует деньги по собственному усмотрению, перераспределяя их на другие дома, другие услуги или напрямую в собственную прибыль.

Квинтэссенцией бездействия органов прокуратуры города является тот факт, что в вышеуказанном доме проживает один из помощников прокурора города Балашов. С большой долей вероятности, он видел вывешиваемые в подъездах отчеты управляющей компании, видит что никаких ремонтов не ведется, сам платит «оброк», но вопросов у него не возникает.

Надеюсь, что ниже написанную часть частного мнения прочитает кто то из сотрудников городской прокуратуры, эта часть для них. И слегка задумается.

Почему вообще так заострен вопрос об услуге текущего ремонта? Все дело в том, что средства, собираемые с граждан за эту услугу не становятся собственностью управляющей компании, они лишь доверены управляющей компании и не могут расходоваться ей по своему усмотрению.

Законодательство Российской Федерации определяют текущий ремонт общего имущества, оплачиваемый гражданами в составе обязательных платежей за жилищные услуги граждан управляющим компаниям как услугу имеющую особую правовую природу.

Обязательства по проведению текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирных домов.

Таким образом, денежные средства поступившие от граждан как обязательный платеж за текущий ремонт носят целевой характер, находятся в распоряжении управляющей организации, но принадлежат собственникам помещений в многоквартирных домах и могут быть израсходованы только на основании оформленных решений граждан.

Такая правовая позиция вытекает из нескольких правовых актов.

Подпункт 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусматривает отдельное голосование собственников помещений в рамках общего собрания собственников относительно проведения текущего ремонта. В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Кодекса такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников, который является официальным документом.

Пункты 17 и 18 Постановления Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2016 возлагают на собственников помещений обязанность об утверждении перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, объемы финансирования.

Подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Налогового Кодекса Российской Федерации относит средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющих организаций для финансирования ремонта и капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов к средствам целевого финансирования, такие средства не подлежат налогообложению.

Читайте также:  Деньги как средство платежа используются тест с ответами

Судебная практика так же подтверждает, что денежные средства по строке «текущий ремонт» вносятся гражданами не за фактическую услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем, то есть данная услуга носит целевой характер. Эти средства не поступают в собственность управляющей компании, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного дома. Суды квалифицируют нецелевое использование таких средств как необоснованное обогащение управляющих компаний.

Вышеуказанные формулировки отражены в Определении Верховного суда Российской Федерации №303-ЭС 17-2420 от 05.04.2017 по делу А 73-4387/2016, Постановлении кассационной инстанции Арбитражного суда Поволжского округа по делу А 65-2024/2016 и в прочих судебных решениях.

И что же получается? Управляющая компания, без проведения общих собраний собственников, без формирования смет на текущие ремонты, без отчетности по проведенным работам просто собирает деньги с граждан, но не проводит работы? И еще полбеды, если такие деньги лежат в «кубышке» у управляющих компаний. И они могут либо вернуть эти деньги, либо сделать работы? Но бухгалтерские балансы управляющих компаний говорят об обратном, денег на депозитах у них нет, значит они уже израсходованы. С точки зрения гражданского законодательства — это необоснованное обогащение, с точки зрения уголовного права — есть основания предполагать, что это растрата.

Проблема с необоснованными суммами управляющих компаний в городе Балашове глобальна. Речь идет далеко не об одном доме, и не об одной управляющей компании. При этом управляющие компании «Жилстрой» и «Первая Балашовская Ук» по крайней мере в плане отчетности еще как то несут признак нормальности.

Ситуация с управляющими компаниями, работающими в микрорайоне КПТ гораздо хуже, судя по их отчетности необоснованные суммы составляют оценочно по 3-4 миллиона рублей в год у каждой из компаний: «Балашовская ЖЭК», «Мой дом», «Лидер-С». В целом объем необоснованных сумм, которые сами же управляющие компании продекларировали в 2018 году по городу составляет около 15 миллионов рублей. А если допустить, что суммы по затратам на текущие ремонты управляющими компаниями могут быть сфальсифицированы (а это очень вероятно, так как за ними нет никакого контроля), то объем выведенных средств может вырасти кратно.

Заканчивая эту часть возникает всего один вопрос. Почему бездействуют надзорные органы? Понятно же, что сами граждане не смогут разобраться в хитросплетениях законодательства. Очевидно, что нарушения прав граждан лежит на поверхности. Несомненно, что ситуация в сфере ЖКХ формирует отношение граждан к государству в целом. Однако прокуратура города самоустранилась от проблем в этой сфере полностью.

Источник

Как организации оставить себе экономию по договору управления

Управляющие организации осуществляют предпринимательскую деятельность, цель которой – получение прибыли. Одним из методов извлечения прибыли закреплён в ст. 162 Жилищного кодекса РФ в виде экономии управляющей организации. Узнайте, при каких условиях закон позволяет УО оставить себе экономию по договору управления.

Как образуется экономия управляющей организации

Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, экономия УО – это разница между расходами, которые брались за основу при расчётах размера платы за содержание жилого помещения в МКД, и фактическими расходами организации в соответствии с отчётом о выполнении договора управления. Данный термин внесён в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ.

Если по итогам исполнения договора фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, что учитывались при установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, то при сохранении качества работ и услуг разница остаётся в распоряжении УО (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ). Указанная часть ст. 162 ЖК РФ применяется, если в договоре управления не оговорён иной механизм распределения полученной экономии.

Например, зима была малоснежной, и УО затратила на чистку придомовой территории от снега меньше средств, чем было предусмотрено договором управления. Работы по уборке снега были выполнены качественно и в полном объёме, что подтвердил подписанный акт. В таком случае УО имеет право оставить себе получившуюся экономию при соблюдении нескольких условий. Поговорим о них подробнее.

Как управляющей организации оставить себе экономию

Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, в отсутствие в договоре управления иной процедуры распределения экономии средств, она остаётся в распоряжении управляющей организации, если:

Читайте также:  Мел как средство от порчи

1. УО в полном объёме выполнила работы и оказала услуги, предусмотренные договором управления многоквартирным домом и внесённые в ГИС ЖКХ.

Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о выполняемых по договору управления работах и услугах, связанных с достижением целей управления МКД, данные об их стоимости и отчёт об исполнении договора управления (пп. «г», «и» п. 3 ПП РФ № 731).

С 1 июля 2017 года УО обязаны в полном объёме раскрывать данную информацию в ГИС ЖКХ (ч. 21 ст. 6, ч. 4 ст. 12 № 209-ФЗ). Запланированные работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту ОИ МКД вносятся в ГИС ЖКХ управляющей организацией в перечни работ и услуг с указанием объёма, стоимости и количества по каждому пункту.

Перечень должен быть отражён в системе в том объёме, в котором он указан в договоре управления, так как перечень является неотъемлемой его частью и не должен ему противоречить (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

2. Экономия средств не привела к снижению качества услуг и работ, выполненных по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД, что подтверждено актами приёмки работ и услуг.

Чтобы оставить себе экономию средств, УО должна получить подписанные собственниками помещений в МКД акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ, составленные в соответствии с требованиями п. 9 «Правил оказания услуг и выполнения работ», утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 № 290. От лица собственников акты подписывает председатель совета МКД (п. 4. ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Форма акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр, при этом в документе не установлены конкретные сроки и периодичность подписания актов приёмки работ и услуг. При заключении договора управления следует это предусмотреть: например, установить сроки подписания актов выполненных работ раз в год с направлением документов заказным письмом председателю совета дома.

Также целесообразно прописать в договоре управления процедуру составления акта приёмки в одностороннем порядке, указав сроки оповещения о проверке выполненных работ и услуг и последствиях неявки представителя собственников помещений в МКД. Данные условия должны быть подробно прописаны и вынесены на обсуждение на общее собрание собственников помещений в МКД. Это обезопасит УО в случаях, если собственники будут уклоняться от подписания актов.

Нужно ли менять ранее заключённые договоры управления

В поправках, которые внесены в ЖК РФ № 485-ФЗ, нет требования о том, что подписанные до января 2018 г. договоры управления необходимо перезаключить. При этом ч. 12 ст. 162 ЖК РФ к ним применяется, так как не введена обратная сила закона.

Если стороны по договору управления не хотят применять положения ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, то им следует внести изменения в действующий договор управления, указав в нём иную процедуру распределения экономии. Сделать это можно только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. ч. 1, 8 ст. 162 ЖК РФ, гл. 29 ГК РФ).

Как связаны ГИС ЖКХ и экономия УО

Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, чтобы УО могла оставить у себя экономию средств, ей необходимо корректно и в полном объёме отразить в ГИС ЖКХ следующую информацию:

  • перечень работ и услуг за период в соответствии с договором управления с указанием стоимости, объёма, количества;
  • информацию о размере платы за работы и услуги по договору управления МКД в разделе: «Договоры управления» – выбрать договор – в выпадающем меню выбрать «Информацию о размере платы за жилое помещение»;
  • отчёт о выполнении договора управления;
  • акты приёмки по форме, утверждённой приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр, в которых собственники помещений в МКД не предъявляют УО претензий к качеству выполненных работ и оказанных услуг.

Обратите внимание, что в законодательстве не сформулировано условия о пропорциональном уменьшении доли экономии, если к какой-то из работ или услуг у собственников остались претензии по качеству.

Следовательно, если в акте приёмки представитель собственников укажет, что работа выполнена не полностью, не в установленные сроки, с отклонениями от качества, перечислит конкретные недостатки и факты, то управляющая организация потеряет право на всю экономию.

Источник